みやこ事務所へのお問い合わせをご検討頂きましてありがとうございます。
当事務所では、現在、簡易宿所の許可申請に関し毎日多くのお問い合わせを頂いております。
つきましては、お客様にできるだけ詳しいお答えを差し上げることができるよう、ご相談頂くにあたり必要な情報を記載しますのでご参考になさってください。
敷地に関する情報
ご相談頂く際、土地についてはこれらの情報をお伺いしております。
- 土地の用途地域
- 接道している道路の種類
- 生活の本拠からの距離
土地の用途地域
用途地域とは、都市計画法が定める地域地区の一つです。執筆日現在で12の用途地域が定められている他、地域の指定がなされていない、いわゆる「白地区域」が存在しています。
これらの区域のうち、簡易宿所の申請ができる用途地域は限られています。
- 第一種住居地域
- 第二種住居地域
- 準住居地域
- 近隣商業地域
- 商業地域
- 準工業地域
これらの用途地域以外の場合、その土地については簡易宿所の申請はできません。
土地の用途地域を調べる方法
京都市内の土地の用途地域を調べたい場合、京都市が提供している「京都市都市計画情報等の検索」が便利です。
接道している道路の種類
接道している道路が通り名のない細い通りであったり、行き止まりの路地である場合、その道路が建築基準法上の道路であるのかどうかを確認する必要があります。
建築基準法上の道路でない場合、原則としてその土地については簡易宿所の申請はできません。但し、実務的にはいくつかの手法もありますので、道路についてご不明な点は直接お問い合わせくださいませ。
道路の種類を調べる方法
京都市内の建築基準法上の道路の種類について調べるには、京都市が提供している「京都市指定道路図提供システム」が便利です。
生活の本拠からの距離
いわゆる一棟貸しで帳場を設けない場合、鍵の受け渡し、緊急時の対処など、民泊をはじめるには物件の所在地へ足を運ばなければならないのは当然です。そのため、物件は生活の本拠から10分程度の移動時間で到着できる場所である必要があります。昼と夜では交通事情も異なりますので、10分というのは一つの目安とお考え頂くと良いでしょう。
帳場を設置する場合であっても、施設の管理者が北海道在住、というのは認められません。10分などという目安はありませんが、妥当な距離であることが求められます（帳場を設置する場合、鍵の受け渡しなどは帳場内で行い、ある程度管理者が在所すると想定されているようです）。
建物に関する情報
ご相談頂く際、建物についてはこれらの情報をお伺いしております。
- 建物の延べ床面積
- 建物の構造と階数、浴室の有無
- 建物が独立した戸建てか、長屋形式か。
- 建物が以前何に使用されていたか。
許可を受けることができる建物の基礎条件
建物について簡易宿所の許可を受けることができやすい物件の条件は、次のとおりです。
- 面積が100㎡以下であること（木造ではほぼ必須条件）
- 2階建であること（木造ではほぼ必須条件）
- 浴槽が既にあること
これに加え、長屋形式の建物よりも、一戸建の方が消防との協議は簡単です。長屋の場合は慎重な検討が必要ですので、事前に専門家にご相談なさる必要なさる方が賢明です。
建物の情報に関する解説
建物の延べ床面積が100㎡を越える場合、建築基準法の定めにより用途変更に関する確認申請を行う必要があり、手続が驚くほど煩雑になります。用途変更をするには、原則として建築確認申請の完了検査済証が必要となります。
100㎡を越える物件についてのご相談も相当数頂いておりますが、申請を貫徹させるにはかなりの費用が必要になるという覚悟が必要でしょう。なお、詳細については1級建築士さんの専門分野になります。用途変更のご費用については、一般論で申し上げるならば、少なくともそれだけで50万円以上の費用がかかってくるでしょう。
建物の構造と階数についてですが、３階部分を用いる場合、そこは耐火建築物とする必要がありますので、木造３階建ての建物で３階部分を旅館に用途変更するのは事実上困難です。３階部分を事務所扱いにと言うご相談もありますが、建築基準法上、旅館業のために用いる事務所は旅館用途とされますし、抜け道のような方法を探すのは難しいと言えるでしょう。
建物が長屋形式の場合、間仕切り壁の状態によっては、消防法令に適合させるための工事を行う必要があります。また、自動火災警報装置や誘導灯などの設備を設ける必要があるため、消防署との協議は避けることができません。
京町屋風の物件を購入・賃貸して民泊をはじめようとなさる場合、この間仕切り壁の構造がネックとなるケースが非常に多くあります。ですので、物件に目処をつけた初期の段階で専門家へ相談なさることをお勧めします。
近時、契約期日が迫り調査が十分ではないままに購入なされた方からのご相談が増えていますので十分ご注意なさってください。
建物が以前何に使用されていたかというのは、建築基準法上の用途変更を考える上であれば有り難い情報となります。
ご相談頂く前に
これは、民泊をはじめる場合の土地建物に関する基本的な要件になります。以上を踏まえてご検討頂くと、スムーズに進めて行くことができますし、専門家に相談なさる場合でも、ある程度の答えを引き出すためには上記の情報が必要となります。
当事務所では、近時ご相談が増えすぎてメール対応等で業務に影響が出ています。
ご相談を頂く際には、上記情報をお調べ頂きまして、登記記録、図面などの資料を準備してお電話頂けますようお願い申し上げます。
